一位行业人士表示，2016年至2017年期间，大量资本涌入长租公寓行业，使得企业为快速扩张规模不惜以远高于市场价的租金报价争抢房源。“一些运营商采取一次性付清半年或一年租金的方式给房东施加压力，这种高收低租的竞争手段在当时极为普遍。”

　　针对清退风波，《BUG》栏目尝试通过邮件联系魔方公寓的母公司魔方生活服务集团，截至发稿未获回应。魔方生活服务热线客服人员则表示，各个门店情况不一样，建议租客以门店发出的通知为准，如果魔方公寓和物业方意见出现分歧且无法解决，魔方公寓会做好交接，也会按合同约定足额返还剩余租金和押金。

　　实际上，此次并非魔方公寓首次陷入经营危机。2024年8月，深圳个别魔方公寓就曾因欠租遭遇业主断水断电。此外，在2017年，被魔方公寓并购的微客青年公寓也出现过类似情况。

　　扩张后负债高企，IPO折戟现金流紧

　　魔方生活成立于2009年。根据天眼查资料，公司董事长为7天酒店创始人郑南雁，CEO为汉庭酒店前高管柳佳。

　　资料还显示，魔方生活曾累计获得四轮融资，投资方包括华平投资、德同资本、中航信托以及加拿大养老基金管理公司CDPQ。C轮融资后，魔方公寓估值超过10亿美元，而其最近一轮融资则停留在2019年3月。

　　为了解决资金问题并进一步扩张，魔方生活曾分别于2022年9月和2023年4月两次向港交所递交招股书，但IPO历程却充满坎坷，最终以失败告终。

　　招股书数据显示，2020年至2022年间，公司营业收入从9.5亿元提升到17.1亿元，其中2020年至2021年营收增幅较大为55%，而2021年至2022年收窄为16.5%。

　　不过，与此同时，魔方生活的净利润波动剧烈。除了2021年录得3.02亿元净利润外，2020年和2022年均录得亏损，亏损额分别为2.3亿元和2.47亿元。

　　（魔方公寓门店内部）

　　对于收入的增加，彼时，魔方生活直言是由于收购，其次才是有机增长。2021年，魔方生活完成了对创客空间运营管理集团股份有限公司全资拥有的21家项目公司100%的股权收购。

　　随后一年，魔方生活又收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。连番收购下，魔方生活的在营公寓数量从2020年的3.9万套提升至2022年的7.6万套。

　　在此背景下，魔方生活的负债不断高企，现金流逐渐吃紧。截至2022年末，魔方生活资产负债率高达85%，再创新高。此外，魔方生活经营活动产生的资金流入增速放缓，2022年，经营活动产生的资金流净额为11.9亿元，同比2021年增长13.3%，而2021年增速为59%。

　　当时，魔方生活的债务负担主要聚焦两部分，一是租赁负债，即取得物业经营权后需要付出的租金，这部分负债占总负债比例超70%；二是计息银行及其他借款，占总负债比例超10%。

　　魔方公寓的困局并非孤例，折射出长租公寓行业在规模扩张与资金链平衡间的长期挑战。租客与物业方的权益如何保障，企业高负债模式能否持续，已成为行业亟待正视的命题。

责任编辑：屠欣怡